집주인이 “보증금 일부를 월세로 돌리자”고 하면 가장 먼저 따져야 할 숫자가 전월세 전환율입니다. 같은 1억 원이라도 몇 퍼센트로 바꾸느냐에 따라 매달 내는 월세가 크게 달라집니다.
요즘 이 계산이 더 중요해졌습니다. 한국부동산원 8월 통계를 인용한 보도에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3663만 원으로 2년 새 8268만 원 올랐습니다. 같은 기간 보증부 월세의 월세액은 132만 원에서 164만1000원으로 24.3% 뛰었습니다.
전세금을 올려 주기 어려운 세입자는 월세 전환을 고민할 수밖에 없습니다. 법이 정한 상한과 계산 공식을 알면 협상에서 손해를 줄일 수 있습니다.
전월세 전환율이란? 법정 상한은 지금 5.0%
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면서 1년에 500만 원을 받기로 했다면 전환율은 5%입니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 이 비율에 상한을 둡니다. 두 기준 가운데 낮은 쪽을 넘지 못하게 한 것입니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%p
기준금리에 더하는 이율은 원래 3.5%p였습니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 지금의 2%p로 낮아졌습니다.
기준금리 3.00% 더하기 2%p
한국은행은 7월에 기준금리를 2.75%로 올렸고, 8월 27일 다시 연 3.00%로 인상했습니다. 두 달 연속 인상입니다.
따라서 이 글을 쓰는 시점의 법정 전월세 전환율 상한은 3.00% + 2% = 연 5.0%입니다. 10%보다 낮으니 5.0%가 적용됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 그날부터 함께 바뀌므로, 계약 직전에 한국은행 기준금리를 다시 확인하세요.
법정 전월세 전환율이 적용되는 경우
법 조문은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우”라고 적고 있습니다. 실제로는 이미 살고 있는 집의 계약을 바꿀 때가 대상입니다.
- 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우
- 계약갱신요구권을 써서 갱신하면서 월세로 바꾸는 경우
- 합의로 재계약하면서 전세를 반전세로 바꾸는 경우
국토교통부 안내에 따르면 갱신요구권을 쓰면 원래와 같은 조건으로 계약한 것으로 봅니다. 그래서 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵습니다. 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용됩니다.
신규 계약에는 적용되지 않습니다
새 집을 구해 처음 계약할 때는 이 상한이 적용되지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다. 신규 계약의 보증금과 월세는 시장에서 협상으로 정해집니다.
또 조문은 보증금을 월세로 바꾸는 방향만 규정합니다. 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향에는 법정 상한이 없습니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: 계약 갱신 청구권 사용 방법, 묵시적 갱신과 차이 및 필요 서류
전세를 월세로, 전월세 전환율 계산 공식
공식은 하나만 기억하면 됩니다.
- 월세 = (기존 보증금 − 바뀐 보증금) × 전환율 ÷ 12
예를 들어 전세 5억 원을 보증금 3억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌린다고 해 보겠습니다. 전환되는 금액은 2억 원입니다.
2억 원에 5.0%를 곱하면 1년에 1000만 원입니다. 12로 나누면 한 달 월세는 약 83만3000원입니다. 집주인이 이보다 많이 달라고 하면 법정 상한을 넘는 셈입니다.
보증금별 월세 환산표
전환 금액별로 법정 상한 5.0%와 참고용 6.4%를 비교하면 다음과 같습니다. 6.4%는 한국주택금융공사가 2026년 상반기 전세자금보증 심사에 쓴 전환율입니다. 국가통계포털의 지역별 전환율 최근 6개월 평균입니다.
| 월세로 돌리는 보증금 | 법정 상한 5.0% | 참고 6.4% |
|---|---|---|
| 5000만 원 | 약 20만8000원 | 약 26만7000원 |
| 1억 원 | 약 41만7000원 | 약 53만3000원 |
| 2억 원 | 약 83만3000원 | 약 106만7000원 |
| 3억 원 | 125만 원 | 160만 원 |
2억 원을 돌릴 때 두 전환율의 차이는 한 달 약 23만 원, 1년이면 약 280만 원입니다. 전월세 전환율 1%p 차이가 이만큼 큽니다.
월세를 전세로 바꿀 때 계산법
반대로 목돈이 생겨 월세를 줄이고 보증금을 올리고 싶을 때도 있습니다. 이때는 공식을 거꾸로 씁니다.
- 늘릴 보증금 = 줄일 월세 × 12 ÷ 전환율
월세 50만 원을 줄이려면 5.0% 기준으로 50만 원 × 12 ÷ 0.05 = 1억2000만 원을 더 내야 합니다. 전환율을 6%로 잡으면 1억 원이면 됩니다.
이 방향에는 법정 상한이 없어 집주인과 합의로 정합니다. 세입자에게는 전환율이 높을수록 적은 보증금으로 월세를 많이 줄일 수 있어 유리합니다. 보증금을 늘리는 만큼 돌려받지 못할 위험도 커지니 등기부등본의 선순위 채권을 꼭 확인하세요.
시장 전월세 전환율 조회하는 방법
법정 상한과 별개로 실제 시장에서 쓰이는 전월세 전환율도 알아 두면 협상에 도움이 됩니다. 한국부동산원이 지역별 통계를 매달 공개합니다.
- 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에 접속합니다.
- 통계 검색에서 ‘전월세 전환율’을 찾습니다.
- ‘지역별 전월세 전환율_아파트’ 등 주택 유형을 고릅니다.
- 시도와 시군구, 기간을 골라 최근 수치를 확인합니다.
국가통계포털(KOSIS)에서도 같은 통계를 볼 수 있습니다. 서울 세입자라면 서울시 서울주택정보마당의 전월세 전환율 메뉴도 참고할 만합니다.
직접 계산이 번거롭다면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 누리집의 ‘전월세전환 계산기’를 쓰면 됩니다. 보증금과 월세를 넣으면 환산보증금과 인상률까지 보여 줍니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글: 서울 전세난, 평균 전셋값 역대 최고… 세입자가 지금 챙겨야 할 5가지
갱신 때 월세 전환 협상 체크리스트
재계약을 앞두고 집주인이 월세 전환을 제안했다면 아래를 차례로 확인하세요.
- 기준금리 확인: 계약일 기준 한국은행 기준금리에 2%p를 더해 상한을 계산합니다.
- 제안 월세 역산: 월세 × 12 ÷ 전환 금액으로 집주인이 쓴 전환율을 구합니다. 5.0%를 넘으면 근거를 들어 조정을 요청합니다.
- 5% 증액 한도 함께 보기: 갱신요구권으로 갱신하면 임대료 증액은 5% 이내입니다. 월세가 섞이면 월세를 보증금으로 환산해 전후를 비교하는 방식이 쓰입니다.
- 동의 여부 결정: 갱신요구권을 쓴 경우 세입자 동의 없이 월세로 바꾸기 어렵습니다. 전세 유지가 가능한지부터 따져 보세요.
- 조건은 계약서에: 바뀐 보증금, 월세, 납부일을 계약서에 적고 확정일자를 다시 받습니다.
3번 예시로, 전세 5억 원에서 5% 오른 5억2500만 원이 한도라면 보증금 3억 원일 때 월세는 약 93만7500원까지입니다. 남은 2억2500만 원에 5.0%를 적용해 12로 나눈 값입니다.
월세로 바꿨다면 연말정산도 챙기세요. 무주택 세대주이고 총급여 8000만 원 이하 등 요건을 갖추면 연 1000만 원 한도로 월세의 15~17%를 세액공제받을 수 있습니다.
전월세 전환율 5%, 숫자 하나로 협상력이 달라집니다
월세 전환 협상에서 가장 강력한 근거는 법정 전월세 전환율입니다. 지금 기준으로 기존 계약에서 보증금을 월세로 돌릴 때는 연 5.0%를 넘을 수 없습니다.
계산은 간단합니다. 돌리는 보증금에 5%를 곱하고 12로 나누면 법정 최대 월세가 나옵니다. 제안받은 금액을 이 숫자와 비교하고, 시장 전환율과 5% 증액 한도까지 함께 보면 손해 볼 일이 크게 줄어듭니다.
참고 자료
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) – CaseNote
- 한국은행 기준금리 추이 – 한국은행
- 한은, 기준금리 3% 두 달 연속 인상 – 머니투데이
- 서울 아파트 전세보증금 2년전보다 8천만원 상승 – 싱글리스트
- 서울 전세 2년 만에 8천만원 폭등, 월세도 24% 급등 – 재경일보
- 2026년 상반기 전월세전환율 안내 – 한국주택금융공사
- 지역별 전월세 전환율_아파트 – 한국부동산원 R-ONE
- 전월세전환 계산 – 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회
- 월세액 세액공제 – 국세청